Kathrin Friedrich für Comfort

Das bayerisch-schwäbische Oberzentrum versorgt ein Einzugsgebiet mit etwa 830.000 Menschen in den Landkreisen Augsburg, Aichach, Fürstenfeldbruck, des Unterallgäus und Günzburg. Dies spiegelt sich in der Angebotsqualität und der Attraktivität der Innenstadt wider, die sich in Augsburg in den letzten Jahren wesentlich verbesserte und viele neue Filialisten in die Innenstadt zog. Manfred A. Schalk, Geschäftsführer des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in 1A-Lagen spezialisierten Maklerunternehmens COMFORT München GmbH, registriert in ihrem aktuellen Städtereport Augsburg zwar einen Rückgang von fünf Prozent für Mieten bei Flächen von 80 bis 120 m² in Top-Lagen, prognostiziert jedoch eine deutliche Erholung: „Seit 2006 stiegen die erzielbaren Mieten immerhin um über fünf Prozent, und die zahlreichen neuen Filialisten in der Innenstadt deuten auf eine Belebung hin.“ Die vergleichbar günstigen wirtschaftlichen und sozio-demografischen Rahmendaten rücken seiner Ansicht nach Augsburg sowohl bei Filialisten als auch bei Investoren nachhaltig in den Fokus des Interesses. Zwar liege der Kaufkraftindex mit 101,9 nur knapp über Bundesdurchschnitt, sei jedoch gegenüber 100,6 im Jahr 2010 ebenfalls gestiegen. Die Zentralitätskennziffer als Indiz für die Attraktivität der Einkaufsstätte für das Umland übertreffe mit einem Wert von 130,9 zum Beispiel Köln mit 124,2 bei Weitem.

Charakterisierung der 1A-Lagen – neue Mieter und Entwicklungen

Annastraße

• Absolute Top 1A-Lage
• sehr hohe Passantenfrequenz
• Ankermieter wie H&M, Esprit, Marc O’Polo, Tally Weijl, Müller, Mexx, Stefanel, Leiser Schuhe
• Hoher Filialisierungsgrad, kaum örtliche Anbieter
• Neue Mieter: New Yorker (Relocation), Lush
• Aktueller Mietpreis liegt bei 95,- EUR/m²

Bürgermeister-Fischer-Straße

• Sehr gute Geschäftslage mit großen Modeanbietern wie K&L Ruppert, Wöhrl und Kaufhäusern wie Galeria Kaufhof und Karstadt
• Ost-West Verbindung zwischen Königsplatz und Moritzplatz

Bahnhofstraße

• „Richtige“ und „falsche“ Straßenseite: Hauptlauf auf der rechten Seite vom Königsplatz her kommend
• Große Häuser wie P&C, C&A, Müller und auch Reiseverkehr des Hauptbahnhofs bestimmen die Frequenz

Philippine-Welser-Straße

• Parallelstraße zur Annastraße. Über Martin-Luther-Platz verbunden, der somit einen Teil der Frequenz in diesem Teil der Annastraße abgreift.
• Einzelhandel sieht Philippine-Welser-Straße als bürgerliche, solide, zunehmend besser werdende Lage
• Neue Mieter: Salewa, L´Occitane

Maximilianstraße

• Hauptsächlich gastronomisch genutzte Flächen im „oberen“ Teil, der das Augsburger Nachtleben prägt
• Prachtstraße der Renaissance mit vielen alten Häusern, die für klassischen Einzelhandel eher ungeeignet sind
• Abschnitt zwischen Rathausplatz und Moritzplatz ist eine A minus bis gute B-Lage
• Neue Mieter: Wellensteyn, Nanu Nana, Butlers, Osco

Rund um die Annastraße verdichten sich die Lagen

Als die wichtigsten Einkaufsstraßen in Augsburg gelten nach COMFORT-Angaben die Bahnhofstraße auf der nördlichen Seite sowie natürlich die Annastraße. „Top 1A-Lage ist mit weitem Vorsprung eindeutig die Annastraße“, sagt Schalk. Hier sind in den letzten fünf Jahren die Mieten für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche Verkaufsfläche von 80 – 120 m² um über fünf Prozent gestiegen und betragen aktuell 95 Euro pro Quadratmeter. Für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 300 – 500 m² liegt der Mietpreis wieder auf dem Niveau von 2006 bei 55 Euro pro Quadratmeter, nachdem er in diesem Jahr um gut 8 Prozent von 60 Euro auf 55 Euro nachgegeben hat.

Hauptgrund für diese Preiskorrektur nach unten ist vor allem die nachhaltige Konkurrenz durch die recht nahe sowie attraktive und sehr gut angenommene City Galerie, die der ein oder andere Einzelhändler in der City weiterhin spürt. Festzuhalten ist jedoch auch, dass sich diese, aus Sicht mancher Mieter überfälligen Preiskorrekturen immer noch auf einem sehr hohen Niveau abspielen. Nichts destotrotz bleibt die Annastraße vor allem für den filialisierten Einzelhandel weiterhin sehr interessant. Einen zusätzlichen Schub wird die Annastraße durch die zukünftige Projektentwicklung von Peek & Cloppenburg auf dem Grundstück des ehemaligen Woolworth bekommen. Ihr Publikum finden nach wie vor die Bürgermeiser-Fischer-Straße mit den bekannten großflächigen Textilanbietern und Kaufhäusern sowie die Bahnhofstraße. Letztere könnte jedoch vor allem im Bereich zum Bahnhof hin etwas an Anziehungskraft verlieren. Maßgeblich dafür ist die Tatsache, dass neben der Annastraße auch die Straßen um die Annastraße, insbesondere die Philippine-Welser- sowie die Maximilianstraße im Bereich zwischen Rathaus- und Moritzplatz im Aufwind sind.

Hier hat eine nachhaltig positive Entwicklung mit Zukunftspotenzial eingesetzt, die von Mietern unterschiedlichster Couleur getragen wird: Eher qualitative und niveauvolle Neuansiedlungen auf der Philippine-Welser-Straße wie zum Beispiel Salewa oder L’Occitane. Zum anderen eher bunte bzw. preisagressive Konzepte wie Nanu Nana, Butlers und Osco, die im 1A-Lagenbereich der Maximilianstraße neu eröffneten.

Investment

Aus Sicht von Investoren ist Augsburg weiterhin eine höchst nachgefragte und interessante Stadt. Leider sind die realisierbaren Investmentchancen in den guten Lagen weiterhin von der Anzahl sehr gering, sodass die Preise konstant hoch bleiben und für Top-Objekte sicherlich im Bereich des 17,5- bis 18,-5-fachen zu sehen sind. Dafür spricht auch das gerade aus Investorensicht immer noch attraktive Zinsniveau. Weiterhin stabile Grundlagen für eine nachhaltig gute Investmentsituation sind die positiven wirtschaftlichen Eckdaten und Kennziffern der Stadt Augsburg.

Fazit und Perspektive

Top-Lagen in der Innenstadt für Konsumenten und Einzelhandel interessant

Nach den ersten Erschütterungen der klassischen 1A-Lagen aufgrund der Neuansiedlung der City-Galerie, eines Shopping-Centers der ECE, die im Jahr 2001 am Willy-Brandt-Platz etwa einen Kilometer von den 1A-Lagen entfernt eröffnete hatte, hat sich die Lage nach Ansicht von Manfred A. Schalk nicht komplett bereinigt, aber konsolidiert. Augsburg war und ist in der Analyse von COMFORT insgesamt ein äußerst interessanter Standort sowohl für Einzelhändler als auch für Investoren aus ganz Deutschland. Gerade im Bereich der Philippine-Welser-Straße und der Maximilianstraße sind verstärkt neue Konzepte anzutreffen, die die Attraktivität auch dieser Lagen weiter aufwerten und unterstreichen. Alles in allem prognostizieren die COMFORT-Spezialisten für Augsburgs Zukunft ein sehr positives Bild.

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Ralf Bettges für COMFORT

Zu den Einzugsgebieten der wich­tigsten deutschen Innenstädte hat die COMFORT-Gruppe mit ihrem in Hamburg ansäs­sigen Bereich Research & Consulting ein aktuelles Ranking durchgeführt. Berlin, Hamburg und München als mit Abstand größte Städte nehmen die ersten Plätze ein. Ansonsten folgt die Rangfolge jedoch keineswegs mehr der reinen Stadtgröße, da die Größe der Einzugsgebiete teilweise ein Vielfaches der stadtansässigen Bevölkerung beträgt. Diesbezüglich verfügt Deutschland insgesamt über 18 „Millionenstädte“.

„Die Untersuchung“, so COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen, „umfasst sämtliche Städte mit mehr als 200.000 Einwohnern, von denen es in Deutschland aktuell insgesamt 38 gibt. Hierfür wurde ausgehend von der langjährigen Marktkenntnis und …

lesen Sie hier bitte die Meldung zum Thema 18 deutsche „Millionenstädte“   weiter und erhalten mehr Informationen

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Einführung von 4 neuen Themenblogs

Um die Übersichtlichkeit der Informationsübermittlung zu erhöhen, haben wir 4 neue Gewerbeimmobilien-Themenblogs kreiert:

• Einzelhandelsimmobilien
• Logistikimmobilien
• Büroimmobilien
• Immobilienköpfe

Innerhalb dieser neuen Immobilien-Blogs finden Sie Informationen, Marktberichte, hilfreiche Links und Gewerbeimmobilien-Angebote ausschließlich aus dem genannten Gewerbeimmobiliensegment. Die Schwerpunktthemen werden wir sukzessive erweitern.

Vorbereitung einer neuen Sektion „Makler“ auf unseren Stadtblogseiten

Wir planen die Veröffentlichung wichtiger Marktteilnehmer als Zusatzseite innerhalb unserer Gewerbeimmobilien-Stadtblogs. Mit diesem Service haben Interessenten sogleich eine Übersicht über marktkompetente Anbieter von Büroimmobilien, Ladenflächen und Logistikimmobilien sowie Investitionsobjekten innerhalb jeder abgebildeten Stadt.

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Ihr Team von Immopro24

Miriam Herke für Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen

Deutschland: • Öffentliche Auftraggeber tragen künftig Verzögerungskosten bei Ausschreibungen • Kosteneinsparungen von bis zu 1 Mrd. Euro jährlich

Dr. Heiko Stiepelmann für Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.V.

„Für die deutsche Bauwirtschaft ist das ein Durchbruch zu einer faireren Verteilung der Risiken im Vergabeverfahren. Jetzt liegt das Vergabeverfahrensrisiko dort, wo es hingehört: nämlich beim öffentlichen Auftraggeber. Mehr noch: Es kann auch nicht mehr einseitig auf den Auftragnehmer abgewälzt werden.“ Mit diesen Worten kommentierte heute in Berlin der Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, RA Michael Knipper, die Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 11. Mai 2009, nach der öffentliche Auftraggeber künftig die …

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• Kleine, sehr große und junge Unternehmen besonders betroffen
• Keine flächendeckende Kreditklemme
• Steigende Finanzierungsprobleme und historisch schlechte Absatzchancen

werden zum weiteren Rückgang der Investitionsneigung führen

Wolfram Schweickhardt für KfW Bankengruppe

Die Finanzierungssituation der Unternehmen in Deutschland hat sich in den vergangenen zwölf Monaten über alle Größenklassen hinweg erheblich verschlechtert.

Besonders stark betroffen sind sehr kleine und größere sowie junge Unternehmen. Der Anteil der Unternehmen, die von Problemen berichten, überhaupt einen Kredit zu erhalten, ist mit 17 % im historischen Vergleich sehr hoch. Dies zeigt die Unternehmensbefragung 2009, die die KfW Bankengruppe gemeinsam mit dem Bundesverband der Deutschen Industrie (BDI), dem Bundesverband Großhandel, Außenhandel, Dienstleistungen (BGA), dem Hauptverband des Deutschen Einzelhandels (HDE) und dem Zentralverband des deutschen Handwerks (ZDH) am Mittwoch in Berlin vorgestellt hat.
Aktuelle Befragungen lassen zudem befürchten, dass sich die Situation in den kommenden Monaten weiter verschärfen wird.

“Auch wenn man von einer flächendeckenden Kreditklemme noch nicht sprechen kann, beobachten wir mit Sorge, dass die Probleme beim Kreditzugang für die Unternehmen immer größer werden. Die Finanzierungsschwierigkeiten so weit wie möglich abzufedern ist deshalb eine …

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Miriam Herke für Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen

Geschäftslage Immobilienunternehmen. Quelle: BFW-Konjunkturumfrage Frühjahr 2009.

Auch ein halbes Jahr nach dem Einbruch der Finanzmärkte zeigen sich die Unternehmen der privaten Immobilien- und Wohnungswirtschaft noch mit deutlich angespannter Geschäftsstimmung. Allerdings wird die Lage nicht mehr ganz so dramatisch gezeichnet wie noch im Herbst letzten Jahres. „Von einer Entspannung der Branche kann aber keinesfalls die Rede sein“, erklärte Walter Rasch, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V., Spitzenverband der privaten Immobilienwirtschaft, bei der Vorstellung der aktuellen BFW-Konjunkturumfrage heute im Rahmen des BFW Immobilien Kongresses in Berlin.

Rund 40 Prozent der Unternehmen wollen die Investitionen in diesem Jahr senken. Im Herbst 2008 waren es noch über 60 Prozent. „Auch wenn die Lage inzwischen etwas entspannter ist, darf dies nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Investitionsniveau insgesamt deutlich gesunken ist. Im vergangenen Frühjahr waren es noch lediglich 18 Prozent, die ihre Investitionen drosseln wollten“, erläuterte der BFW-Präsident. Rund die Hälfte der Unternehmen möchte auch in Krisenzeiten ihre Investitionen konstant halten. Rund zwei Drittel planen zudem eine gleichbleibende Beschäftigungssituation.

Etwas entspannter blicken die Unternehmen auch auf ihre Umsatz- und Gewinnentwicklung. Zwar liegen die Erwartungen noch deutlich unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums, sind aber dennoch optimistischer als noch im Herbst. Rechneten im Herbst 2008 noch 64 Prozent mit sinkenden Gewinnen, so sind dies heute mit 32 Prozent nur noch halb so viele.

Erstmals erreicht die Finanzmarktkrise die Immobilienverwalter, die sich bislang von der Krise weitestgehend unbeeindruckt zeigten. Bei ihnen ist die Stimmung derzeit sogar schlechter als unter den Unternehmen in der Bauträgerschaft. „Dies macht deutlich, dass die Finanzmarktkrise stufenweise für die verschiedenen immobilienwirtschaftlichen Akteure spürbar wird. Zuerst waren vor allem Bauträger und Projektentwickler, gerade auch wegen ihres hohen Fremdfinanzierungsanteils, betroffen“, so Rasch. „Aber auch bestandshaltende Wohnungsunternehmen müssen Modernisierungen mit Blick auf den demografischen Wandel und den Klimaschutz vornehmen. Wenn aber der Blutkreislauf der Branche, der Kredit, nicht mehr richtig zirkuliert bekommen auch sie die Krise letztlich zu spüren.“

Die BFW-Konjunkturumfrage zur Einschätzung der konjunkturellen Lage auf dem Immobilienmarkt erscheint halbjährlich. Die Befragung erfolgt unter den 1.600 BFW-Mitglieds- und verbundenen Unternehmen. Die vorliegenden Ergebnisse sind die fünften dieser Art. Die erste Konjunkturumfrage erschien im Frühjahr 2007.

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