Die über 2000 Jahre alte Universitätsstadt Augsburg ist nach München und Nürnberg mit mehr als 263.000 Einwohnern die drittgrößte Stadt in Bayern und Verwaltungssitz des Regierungsbezirks Bayerisch-Schwaben. Die Stadt ist aufgrund ihrer guten Lage ein bedeutender Industriestandort, der von großen Werken der Industrieunternehmen, wie beispielsweise Fujitsu Technology GmbH, MAN Diesel SE, MT Aerospace AG, Osram oder Siemens AG, geprägt wird.
Kathrin Friedrich für Comfort
Das bayerisch-schwäbische Oberzentrum versorgt ein Einzugsgebiet mit etwa 830.000 Menschen in den Landkreisen Augsburg, Aichach, Fürstenfeldbruck, des Unterallgäus und Günzburg. Dies spiegelt sich in der Angebotsqualität und der Attraktivität der Innenstadt wider, die sich in Augsburg in den letzten Jahren wesentlich verbesserte und viele neue Filialisten in die Innenstadt zog. Manfred A. Schalk, Geschäftsführer des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in 1A-Lagen spezialisierten Maklerunternehmens COMFORT München GmbH, registriert in ihrem aktuellen Städtereport Augsburg zwar einen Rückgang von fünf Prozent für Mieten bei Flächen von 80 bis 120 m2 in Top-Lagen, prognostiziert jedoch eine deutliche Erholung: „Seit 2006 stiegen die erzielbaren Mieten immerhin um über fünf Prozent, und die zahlreichen neuen Filialisten in der Innenstadt deuten auf eine Belebung hin.“ Die vergleichbar günstigen wirtschaftlichen und sozio-demografischen Rahmendaten rücken seiner Ansicht nach Augsburg sowohl bei Filialisten als auch bei Investoren nachhaltig in den Fokus des Interesses. Zwar liege der Kaufkraftindex mit 101,9 nur knapp über Bundesdurchschnitt, sei jedoch gegenüber 100,6 im Jahr 2010 ebenfalls gestiegen. Die Zentralitätskennziffer als Indiz für die Attraktivität der Einkaufsstätte für das Umland übertreffe mit einem Wert von 130,9 zum Beispiel Köln mit 124,2 bei Weitem.
Charakterisierung der 1A-Lagen – neue Mieter und Entwicklungen
Annastraße
- Absolute Top 1A-Lage
- sehr hohe Passantenfrequenz
- Ankermieter wie H&M, Esprit, Marc O’Polo, Tally Weijl, Müller, Mexx, Stefanel, Leiser Schuhe
- Hoher Filialisierungsgrad, kaum örtliche Anbieter
- Neue Mieter: New Yorker (Relocation), Lush
- Aktueller Mietpreis liegt bei 95,- EUR/m²
Bürgermeister-Fischer-Straße
- Sehr gute Geschäftslage mit großen Modeanbietern wie K&L Ruppert, Wöhrl und Kaufhäusern wie Galeria Kaufhof und Karstadt
- Ost-West Verbindung zwischen Königsplatz und Moritzplatz
Bahnhofstraße
- „Richtige“ und „falsche“ Straßenseite: Hauptlauf auf der rechten Seite vom Königsplatz her kommend
- Große Häuser wie P&C, C&A, Müller und auch Reiseverkehr des Hauptbahnhofs bestimmen die Frequenz
Philippine-Welser-Straße
- Parallelstraße zur Annastraße. Über Martin-Luther-Platz verbunden, der somit einen Teil der Frequenz in diesem Teil der Annastraße abgreift.
- Einzelhandel sieht Philippine-Welser-Straße als bürgerliche, solide, zunehmend besser werdende Lage
- Neue Mieter: Salewa, L´Occitane
Maximilianstraße
- Hauptsächlich gastronomisch genutzte Flächen im „oberen“ Teil, der das Augsburger Nachtleben prägt
- Prachtstraße der Renaissance mit vielen alten Häusern, die für klassischen Einzelhandel eher ungeeignet sind
- Abschnitt zwischen Rathausplatz und Moritzplatz ist eine A minus bis gute B-Lage
- Neue Mieter: Wellensteyn, Nanu Nana, Butlers, Osco
Rund um die Annastraße verdichten sich die Lagen
Als die wichtigsten Einkaufsstraßen in Augsburg gelten nach COMFORT-Angaben die Bahnhofstraße auf der nördlichen Seite sowie natürlich die Annastraße. „Top 1A-Lage ist mit weitem Vorsprung eindeutig die Annastraße“, sagt Schalk. Hier sind in den letzten fünf Jahren die Mieten für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche Verkaufsfläche von 80 – 120 m² um über fünf Prozent gestiegen und betragen aktuell 95 Euro pro Quadratmeter. Für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 300 – 500 m² liegt der Mietpreis wieder auf dem Niveau von 2006 bei 55 Euro pro Quadratmeter, nachdem er in diesem Jahr um gut 8 Prozent von 60 Euro auf 55 Euro nachgegeben hat.
Hauptgrund für diese Preiskorrektur nach unten ist vor allem die nachhaltige Konkurrenz durch die recht nahe sowie attraktive und sehr gut angenommene City Galerie, die der ein oder andere Einzelhändler in der City weiterhin spürt. Festzuhalten ist jedoch auch, dass sich diese, aus Sicht mancher Mieter überfälligen Preiskorrekturen immer noch auf einem sehr hohen Niveau abspielen. Nichts destotrotz bleibt die Annastraße vor allem für den filialisierten Einzelhandel weiterhin sehr interessant. Einen zusätzlichen Schub wird die Annastraße durch die zukünftige Projektentwicklung von Peek & Cloppenburg auf dem Grundstück des ehemaligen Woolworth bekommen. Ihr Publikum finden nach wie vor die Bürgermeiser-Fischer-Straße mit den bekannten großflächigen Textilanbietern und Kaufhäusern sowie die Bahnhofstraße. Letztere könnte jedoch vor allem im Bereich zum Bahnhof hin etwas an Anziehungskraft verlieren. Maßgeblich dafür ist die Tatsache, dass neben der Annastraße auch die Straßen um die Annastraße, insbesondere die Philippine-Welser- sowie die Maximilianstraße im Bereich zwischen Rathaus- und Moritzplatz im Aufwind sind.
Hier hat eine nachhaltig positive Entwicklung mit Zukunftspotenzial eingesetzt, die von Mietern unterschiedlichster Couleur getragen wird: Eher qualitative und niveauvolle Neuansiedlungen auf der Philippine-Welser-Straße wie zum Beispiel Salewa oder L’Occitane. Zum anderen eher bunte bzw. preisagressive Konzepte wie Nanu Nana, Butlers und Osco, die im 1A-Lagenbereich der Maximilianstraße neu eröffneten.
Investment
Aus Sicht von Investoren ist Augsburg weiterhin eine höchst nachgefragte und interessante Stadt. Leider sind die realisierbaren Investmentchancen in den guten Lagen weiterhin von der Anzahl sehr gering, sodass die Preise konstant hoch bleiben und für Top-Objekte sicherlich im Bereich des 17,5- bis 18,-5-fachen zu sehen sind. Dafür spricht auch das gerade aus Investorensicht immer noch attraktive Zinsniveau. Weiterhin stabile Grundlagen für eine nachhaltig gute Investmentsituation sind die positiven wirtschaftlichen Eckdaten und Kennziffern der Stadt Augsburg.
Fazit und Perspektive
Top-Lagen in der Innenstadt für Konsumenten und Einzelhandel interessant
Nach den ersten Erschütterungen der klassischen 1A-Lagen aufgrund der Neuansiedlung der City-Galerie, eines Shopping-Centers der ECE, die im Jahr 2001 am Willy-Brandt-Platz etwa einen Kilometer von den 1A-Lagen entfernt eröffnete hatte, hat sich die Lage nach Ansicht von Manfred A. Schalk nicht komplett bereinigt, aber konsolidiert. Augsburg war und ist in der Analyse von COMFORT insgesamt ein äußerst interessanter Standort sowohl für Einzelhändler als auch für Investoren aus ganz Deutschland. Gerade im Bereich der Philippine-Welser-Straße und der Maximilianstraße sind verstärkt neue Konzepte anzutreffen, die die Attraktivität auch dieser Lagen weiter aufwerten und unterstreichen. Alles in allem prognostizieren die COMFORT-Spezialisten für Augsburgs Zukunft ein sehr positives Bild.
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